駅前・郊外・居抜き・スケルトンの特徴を徹底比較

「自分のお店を持ちたい」という夢の第一歩は、最適な物件選びから始まります。　　　　　　　　しかし、立地や物件の種類によって、初期費用や集客力、そしてその後の経営難易度は大きく変わります。

事業用不動産のスペシャリストであるACRE（エーシーアールイー）が、店舗物件の種類とそれぞれのメリット・デメリットをプロの視点で解説します。

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1. 出店戦略の鍵： 「駅前型」と「郊外型」の違い

立地選びは、ターゲット層とダイレクトに関わります。

● 都市部・駅前型（ビルイン型）

主要駅の周辺や繁華街に位置する物件です。

• 特徴: 不特定多数の通行客の目に触れやすく、認知度アップが早いのが魅力です。
• ターゲット: 駅利用者、会社員、単身者など。
• ACREの視点: 面積が限られる分、坪単価は高くなりがちです。賃料コストと回転率のバランスを見極める「緻密な収支シミュレーション」が成功の鍵となります。

● 郊外型（ロードサイド型）

幹線道路沿いや生活道路に面した物件です。

• 特徴: 広い面積を確保しやすく、視認性に優れています。駐車場の確保が必須となります。
• ターゲット: マイカー利用者、近隣住民、ファミリー層。
• ACREの視点: 駐車場への入りやすさ（右折入庫の可否など）や、周辺の世帯年収・人口動態調査が不可欠です。

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2. 視認性を左右する「階数」の戦略

駅前ビルなどの場合、何階に出店するかで集客コストが変わります。

• 1階（路面店）: 最も視認性が高く、入店の心理的ハードルが低いため集客には圧倒的に有利ですが、賃料も最も高額です。
• 地下・2階: 1階に比べて賃料を抑えられますが、空中店舗・地下店舗は「看板戦略」が生命線です。ACREでは、専用階段の有無や看板掲出場所の交渉も含めたサポートを行っています。

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3. 初期投資を左右する「居抜き」と「スケルトン」

コストとこだわりのどちらを優先するかで、物件タイプを選びます。

● 居抜き物件（コスト重視）

前テナントの内装や厨房設備が残っている状態です。

• メリット: 内装工事費を劇的に抑えられ、早期オープンが可能です。
• 注意点: 「造作譲渡料」が発生する場合があるほか、レイアウトの自由度が低い、設備が老朽化しているといったリスクもあります。

● スケルトン物件（コンセプト重視）

内装が何もない、コンクリート打ち放しの状態です。

• メリット: レイアウトやデザインが自由自在。ブランドの世界観をゼロから構築できます。
• 注意点: 工事期間が長く、初期費用（坪単価数十万円〜）が膨らみやすいため、余裕を持った資金計画が必要です。

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4. 自宅兼店舗という選択肢（店舗付住宅）

1階が店舗、2階以上が住居となっている形式です。 通勤時間がゼロになり、家族経営の飲食店や美容室、クリニックに適しています。固定費を抑えられる反面、オン・オフの切り替えや、将来的な店舗拡大の制約がある点には注意が必要です。

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ACREからのアドバイス：物件選びは「街」を見ることから

私たちは単なる物件仲介ではなく、「街の活性化」に貢献する存在として、その場所で商売が長く続くことを何よりも大切にしています。

• その立地で、ターゲットとするお客様は歩いているか？
• その物件の設備容量（電気・ガス・給排水）は業態に合っているか？
• 近隣の競合店との棲み分けはできているか？

ACREでは、全国4万件以上のネットワークと、蓄積された成約データを活用し、出店戦略から契約交渉までワンストップで支援いたします。

「理想の店舗が見つからない」「事業計画に不安がある」 そんな方は、ぜひACREの店舗開発サポートチームへご相談ください。

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